پیرامون توقف معاملات بازار مسکن مطرح شد:
نوسانات نرخ ارز عامل تعلل در خرید و فروش
گروه اقتصادی
بهتازگی خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران با اشاره به تأثیر نوسانات نرخ ارز بر بازار مسکن، گفت: در بررسی تحولات بازار ارز و اثرگذاری آن بر بازار مسکن، با دو پیامد اصلی مواجه هستیم که یکی مربوط به کوتاهمدت و دیگری مربوط به بلندمدت است. به گزارش مهر، وی افزود: در کوتاهمدت، اثر اصلی نوسانات ارز، اثرات روانی است؛ به این معنا که بدون آنکه تغییر قیمتی مشخصی در بازار مسکن رخ دهد، فضای بازار بهشدت مشوش و ملتهب میشود. البته باید میان یک روند افزایشی نرمال در بازار ارز و موجهای افزایشی شدید و غیرعادی، مانند آنچه در هفتههای اخیر شاهد آن بودیم، تفاوت قائل شد چراکه آثار این دو وضعیت به طورکامل متفاوت است. مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران تصریح کرد: تجربه سالهای گذشته نشان میدهد هر زمان نرخ ارز بهصورت غیرطبیعی و مهارنشدنی افزایش پیدا میکند، نخستین پیامد آن بروز آشفتگی در بازارهاست. در چنین شرایطی، همانطور که در بازارهایی مانند موبایل، مصالح ساختمانی و سایر بازارها نیز مشاهده شد، فروشندگان دچار تردید در فروش میشوند. باقرپور ادامه داد: علت اصلی این رفتار آن است که فروشندگان نگران هستند پس از فروش ملک، نتوانند دارایی خود را با شرایط جدید جایگزین کنند یا وجه دریافتی را در سایر بازارها بهکار بگیرند. توقف و ایست بازارهای موازی و تغییرات سریع قیمتها باعث شده فروشندگان احساس نااطمینانی داشته باشند و نتوانند اهداف مالی خود را دنبال کنند. وی گفت: امروز بازار مسکن بیش از آنکه از افزایش واقعی قیمتها آسیب ببیند، از آثار روانی نوسانات نرخ ارز متأثر شده است. توقف معاملات مسکن به طورعمده ناشی از تردید و انصراف فروشندگانی است که پیشتر در بازار فعال بودند. مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران تاکید کرد: بسیاری از فروشندگانی که چهبسا دو تا چهار ماه در انتظار مشتری بودند، امروز حداقل یک یا دو متقاضی جدی دارند، اما خودشان به دلیل شرایط موجود تمایلی به فروش نشان نمیدهند. بدون تردید، در بلندمدت همین آثار روانی میتواند به تغییرات واقعی قیمتی در بازار مسکن منجر شود. این مقام صنفی یادآور شد: پیشتر نیز جهش قیمت در بازار مسکن را پیشبینی کرده بودیم، اما در آن مقطع امکان تعیین زمان دقیق وجود نداشت. اکنون میتوان با اطمینان گفت که در صورت عدم تحقق ریزش ۳۵ تا ۴۰ درصدی نرخ ارز، این جهش قیمتی تا پایان سال بهطور قطعی رخ خواهد داد. وی افزود: فضای روانی حاکم بر بازار بهگونهای شکل گرفته که خریداران ناچار هستند برای جلب نظر فروشندگان، پیشنهادهای اغواکنندهتری ارائه دهند و همین پیشنهادها بهتدریج به یک پایه قیمتی جدید در بازار مسکن تبدیل میشود. مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران تأکید کرد: این وضعیت میتواند در بلندمدت و در اواسط سال آینده، منجر به شکلگیری موج دوم افزایش قیمتها در بازار مسکن شود. در شرایط فعلی، املاک زیر ۱۰ میلیارد تومان در شهر تهران با انصراف فروشندگان از فروش مواجه شدهاند، در حالی که بیشترین حجم تقاضا نیز به طوردقیق در همین بازه قیمتی متمرکز است. وی یادآور شد: این واحدها به طورعمده از مناطق میانی شهر تهران به سمت مناطق جنوبی قرار دارند. با وجود افزایش تقاضا، معاملات در این بخش از بازار به دلیل توقف از سوی فروشندگان انجام نمیشود. باقرپور عنوان کرد: در واحدهای با قیمتهای بالاتر هنوز تحول محسوسی در بازار مشاهده نمیشود، اما بدون تردید با اندکی تأخیر، موج افزایش قیمت به این بخش از بازار نیز سرایت خواهد کرد. در شرایط عادی، نوسانات نرخ ارز به طورمعمول با یک وقفه چندماهه اثر خود را در بازار مسکن نشان میدهد، اما امروز به دلیل غیرمتعارف بودن شدت و سرعت نوسانات ارزی، این تأثیرگذاری با فاصله زمانی کوتاهتری در حال وقوع است. این مقام صنفی در پایان گفت: این سرمایهها به سمت بازار مسکن و بهطور کلی املاک سرریز میشود، با این تفاوت که این کاهش قیمت ارز به کاهش محسوس قیمت مسکن منتهی نخواهد شد و تنها مانع از جهش شدید قیمتها در این بازار میشود.
نوسانات نرخ ارز و تأثیر آن بر بازار مسکن
آمارها نشان میدهد در شرایط فعلی، بازار مسکن در حال توقف جزئی در معاملات است که این امر به طور مستقیم ناشی از نوسانات شدید و غیرقابل پیشبینی نرخ ارز است. این نوسانات، به ویژه در بازارهای ارزی رسمی و غیررسمی، تأثیرات عمیقی بر قیمتهای مسکن و اعتماد سرمایهگذاران و خریداران دارد. در ادامه این گزارش، به بررسی عوامل اصلی توقف معاملات، پیامدهای اقتصادی و اجتماعی آن و راهکارهای ممکن برای احیای فعالیت در بازار مسکن پرداخته میشود که در ادامه میخوانید. نوسانات شدید نرخ ارز در کشور به ویژه از سال ۱۴۰۲ به بعد، یکی از مهمترین عوامل توقف معاملات در بازار مسکن شده است. در این دوره، نرخ ارز در بازارهای غیررسمی به صورت مداوم و بیثبات متغیر شده است. این نوسانات، موجب ایجاد بیاطمینان در بین خریداران و فروشندگان میشود. زیرا قیمت مسکن بیشتر بر اساس نرخ ارز تعیین میشود، به ویژه در پروژههای مسکن مسکونی و مسکن اجارهای که از طریق قراردادهای اقساطی یا تامین مالی از طریق بانکها انجام میشود. در واقع بسیاری از خریداران مسکن، از جمله خانوادههای جوان و متوسط درآمد، در صدد اخذ وام از بانکها هستند اما با افزایش نرخ ارز، قیمت وامهای اقساطی نیز افزایش مییابد، چرا که بانکها باید از ارزهای خارجی برای تامین مالی پروژهها استفاده کنند. این امر باعث میشود که هزینه اقساط مسکن افزایش یابد و خریداران از معاملات اجتناب کنند. به عنوان مثال، اگر قیمت یک آپارتمان ۱۰۰ متری در سال ۱۴۰۲ حدود۳۰۰ میلیون تومان بوده باشد، با افزایش نرخ ارز به ۱۵۰ هزار تومان در بازار غیررسمی، قیمت آن به ۳۵۰ میلیون تومان میرسد، اما اگر قیمت ارز در چند روز بعد به ۲۰۰ هزار تومان برسد، قیمت مسکن نیز به طور مداوم افزایش مییابد. این نوسانات بیثبات، باعث میشود خریداران تا زمانی که قیمت ارز ثابت شود، از معاملات اجتناب کنند.
توقف معاملات و پیامدهای اقتصادی
بازار مسکن در بسیاری از شهرهای بزرگ ایران از جمله تهران، اصفهان، شیراز و مشهد، شاهد توقف معاملات است. بسیاری از فروشندگان مسکن از انتشار قیمتها اجتناب میکنند، زیرا نمیتوانند قیمت ثابتی برای مسکن خود اعلام کنند. در حالی که خریداران نیز در انتظار ثبات نرخ ارز هستند تا بتوانند تصمیم بگیرند. این وضعیت منجر به کاهش فعالیت در بازار مسکن شده است. بر اساس آمار اخیر، در ماه دی ۱۴۰۴، تعداد معاملات مسکن در تهران نسبت به ماه قبل حدود به میزان قابل توجهی کاهش یافته است. یکی از عوامل دیگر توقف معاملات، افزایش هزینههای تامین مالی است. بانکها، به دلیل افزایش نرخ ارز، نرخ بهره وامهای مسکن را افزایش دادهاند. در سال ۱۴۰۳، نرخ بهره وام مسکن حدود ۱۸ درصد بود، اما در این ماهها به حدود ۲۵ درصد رسیده است. این افزایش نرخ بهره، هزینه ماهانه اقساط را افزایش میدهد و خریداران را از اخذ وام منصرف میکند. به عنوان مثال، اگر یک فرد قرار باشد ۳۰۰ میلیون تومان وام بگیرد، در شرایط نرخ بهره ۱۸ درصد، ماهانه حدود ۶ میلیون تومان اقساط میپردازد، اما با افزایش نرخ بهره به ۲۵ درصد، این مبلغ به ۷/۵ میلیون تومان میرسد. این تفاوت، برای خانوادههای متوسط درآمد بسیار حساس است.
سخن پایانی
توقف معاملات در بازار مسکن، پیامدهای اقتصادی و اجتماعی جدی دارد. از جنبه اقتصادی، این وضعیت منجر به کاهش فعالیت در بخش ساختمان و معماری میشود. شرکتهای ساخت و ساز، به دلیل کاهش تقاضا نمیتوانند پروژههای خود را ادامه دهند و از این رو، کارگران این بخش نیز تحت تأثیر قرار میگیرند. این امر همچنین باعث افزایش بیکاری در بخش ساختمان میشود. در سال ۱۴۰۳، نرخ بیکاری در بخش ساختمان به بیش از ۱۵ درصد رسیده بود و در حال حاضر به نظر میرسد این نرخ افزایش یافته است. از جنبه اجتماعی نیز این وضعیت برای خانوادههای جوان و نوجوانانی که در انتظار مسکن هستند، بسیار سخت است. بسیاری از این خانوادهها در حال حاضر در اجارههای کوتاهمدت و ناپایدار هستند و امید به مسکن مالکیتی را از دست دادهاند. از این رو ضرورت دارد تا سیاستهای حمایتی در بازار مسکن بیش از پیش افزایش پیدا کند و برای ثبات نرخ ارز نیز تلاش ویژه صورت گیرد چراکه معاملات بازار مسکن متاثر از نرخ ارز و وضعیت کلان اقتصادی است و چنانچه نرخ ارز و اقتصاد کلان برخوردار از ثبات باشد، بهبود معاملات در بازارمسکن نیز عملیاتی خواهد شد. س
بهتازگی خشایار باقرپور، مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران با اشاره به تأثیر نوسانات نرخ ارز بر بازار مسکن، گفت: در بررسی تحولات بازار ارز و اثرگذاری آن بر بازار مسکن، با دو پیامد اصلی مواجه هستیم که یکی مربوط به کوتاهمدت و دیگری مربوط به بلندمدت است. به گزارش مهر، وی افزود: در کوتاهمدت، اثر اصلی نوسانات ارز، اثرات روانی است؛ به این معنا که بدون آنکه تغییر قیمتی مشخصی در بازار مسکن رخ دهد، فضای بازار بهشدت مشوش و ملتهب میشود. البته باید میان یک روند افزایشی نرمال در بازار ارز و موجهای افزایشی شدید و غیرعادی، مانند آنچه در هفتههای اخیر شاهد آن بودیم، تفاوت قائل شد چراکه آثار این دو وضعیت به طورکامل متفاوت است. مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران تصریح کرد: تجربه سالهای گذشته نشان میدهد هر زمان نرخ ارز بهصورت غیرطبیعی و مهارنشدنی افزایش پیدا میکند، نخستین پیامد آن بروز آشفتگی در بازارهاست. در چنین شرایطی، همانطور که در بازارهایی مانند موبایل، مصالح ساختمانی و سایر بازارها نیز مشاهده شد، فروشندگان دچار تردید در فروش میشوند. باقرپور ادامه داد: علت اصلی این رفتار آن است که فروشندگان نگران هستند پس از فروش ملک، نتوانند دارایی خود را با شرایط جدید جایگزین کنند یا وجه دریافتی را در سایر بازارها بهکار بگیرند. توقف و ایست بازارهای موازی و تغییرات سریع قیمتها باعث شده فروشندگان احساس نااطمینانی داشته باشند و نتوانند اهداف مالی خود را دنبال کنند. وی گفت: امروز بازار مسکن بیش از آنکه از افزایش واقعی قیمتها آسیب ببیند، از آثار روانی نوسانات نرخ ارز متأثر شده است. توقف معاملات مسکن به طورعمده ناشی از تردید و انصراف فروشندگانی است که پیشتر در بازار فعال بودند. مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران تاکید کرد: بسیاری از فروشندگانی که چهبسا دو تا چهار ماه در انتظار مشتری بودند، امروز حداقل یک یا دو متقاضی جدی دارند، اما خودشان به دلیل شرایط موجود تمایلی به فروش نشان نمیدهند. بدون تردید، در بلندمدت همین آثار روانی میتواند به تغییرات واقعی قیمتی در بازار مسکن منجر شود. این مقام صنفی یادآور شد: پیشتر نیز جهش قیمت در بازار مسکن را پیشبینی کرده بودیم، اما در آن مقطع امکان تعیین زمان دقیق وجود نداشت. اکنون میتوان با اطمینان گفت که در صورت عدم تحقق ریزش ۳۵ تا ۴۰ درصدی نرخ ارز، این جهش قیمتی تا پایان سال بهطور قطعی رخ خواهد داد. وی افزود: فضای روانی حاکم بر بازار بهگونهای شکل گرفته که خریداران ناچار هستند برای جلب نظر فروشندگان، پیشنهادهای اغواکنندهتری ارائه دهند و همین پیشنهادها بهتدریج به یک پایه قیمتی جدید در بازار مسکن تبدیل میشود. مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران تأکید کرد: این وضعیت میتواند در بلندمدت و در اواسط سال آینده، منجر به شکلگیری موج دوم افزایش قیمتها در بازار مسکن شود. در شرایط فعلی، املاک زیر ۱۰ میلیارد تومان در شهر تهران با انصراف فروشندگان از فروش مواجه شدهاند، در حالی که بیشترین حجم تقاضا نیز به طوردقیق در همین بازه قیمتی متمرکز است. وی یادآور شد: این واحدها به طورعمده از مناطق میانی شهر تهران به سمت مناطق جنوبی قرار دارند. با وجود افزایش تقاضا، معاملات در این بخش از بازار به دلیل توقف از سوی فروشندگان انجام نمیشود. باقرپور عنوان کرد: در واحدهای با قیمتهای بالاتر هنوز تحول محسوسی در بازار مشاهده نمیشود، اما بدون تردید با اندکی تأخیر، موج افزایش قیمت به این بخش از بازار نیز سرایت خواهد کرد. در شرایط عادی، نوسانات نرخ ارز به طورمعمول با یک وقفه چندماهه اثر خود را در بازار مسکن نشان میدهد، اما امروز به دلیل غیرمتعارف بودن شدت و سرعت نوسانات ارزی، این تأثیرگذاری با فاصله زمانی کوتاهتری در حال وقوع است. این مقام صنفی در پایان گفت: این سرمایهها به سمت بازار مسکن و بهطور کلی املاک سرریز میشود، با این تفاوت که این کاهش قیمت ارز به کاهش محسوس قیمت مسکن منتهی نخواهد شد و تنها مانع از جهش شدید قیمتها در این بازار میشود.
نوسانات نرخ ارز و تأثیر آن بر بازار مسکن
آمارها نشان میدهد در شرایط فعلی، بازار مسکن در حال توقف جزئی در معاملات است که این امر به طور مستقیم ناشی از نوسانات شدید و غیرقابل پیشبینی نرخ ارز است. این نوسانات، به ویژه در بازارهای ارزی رسمی و غیررسمی، تأثیرات عمیقی بر قیمتهای مسکن و اعتماد سرمایهگذاران و خریداران دارد. در ادامه این گزارش، به بررسی عوامل اصلی توقف معاملات، پیامدهای اقتصادی و اجتماعی آن و راهکارهای ممکن برای احیای فعالیت در بازار مسکن پرداخته میشود که در ادامه میخوانید. نوسانات شدید نرخ ارز در کشور به ویژه از سال ۱۴۰۲ به بعد، یکی از مهمترین عوامل توقف معاملات در بازار مسکن شده است. در این دوره، نرخ ارز در بازارهای غیررسمی به صورت مداوم و بیثبات متغیر شده است. این نوسانات، موجب ایجاد بیاطمینان در بین خریداران و فروشندگان میشود. زیرا قیمت مسکن بیشتر بر اساس نرخ ارز تعیین میشود، به ویژه در پروژههای مسکن مسکونی و مسکن اجارهای که از طریق قراردادهای اقساطی یا تامین مالی از طریق بانکها انجام میشود. در واقع بسیاری از خریداران مسکن، از جمله خانوادههای جوان و متوسط درآمد، در صدد اخذ وام از بانکها هستند اما با افزایش نرخ ارز، قیمت وامهای اقساطی نیز افزایش مییابد، چرا که بانکها باید از ارزهای خارجی برای تامین مالی پروژهها استفاده کنند. این امر باعث میشود که هزینه اقساط مسکن افزایش یابد و خریداران از معاملات اجتناب کنند. به عنوان مثال، اگر قیمت یک آپارتمان ۱۰۰ متری در سال ۱۴۰۲ حدود۳۰۰ میلیون تومان بوده باشد، با افزایش نرخ ارز به ۱۵۰ هزار تومان در بازار غیررسمی، قیمت آن به ۳۵۰ میلیون تومان میرسد، اما اگر قیمت ارز در چند روز بعد به ۲۰۰ هزار تومان برسد، قیمت مسکن نیز به طور مداوم افزایش مییابد. این نوسانات بیثبات، باعث میشود خریداران تا زمانی که قیمت ارز ثابت شود، از معاملات اجتناب کنند.
توقف معاملات و پیامدهای اقتصادی
بازار مسکن در بسیاری از شهرهای بزرگ ایران از جمله تهران، اصفهان، شیراز و مشهد، شاهد توقف معاملات است. بسیاری از فروشندگان مسکن از انتشار قیمتها اجتناب میکنند، زیرا نمیتوانند قیمت ثابتی برای مسکن خود اعلام کنند. در حالی که خریداران نیز در انتظار ثبات نرخ ارز هستند تا بتوانند تصمیم بگیرند. این وضعیت منجر به کاهش فعالیت در بازار مسکن شده است. بر اساس آمار اخیر، در ماه دی ۱۴۰۴، تعداد معاملات مسکن در تهران نسبت به ماه قبل حدود به میزان قابل توجهی کاهش یافته است. یکی از عوامل دیگر توقف معاملات، افزایش هزینههای تامین مالی است. بانکها، به دلیل افزایش نرخ ارز، نرخ بهره وامهای مسکن را افزایش دادهاند. در سال ۱۴۰۳، نرخ بهره وام مسکن حدود ۱۸ درصد بود، اما در این ماهها به حدود ۲۵ درصد رسیده است. این افزایش نرخ بهره، هزینه ماهانه اقساط را افزایش میدهد و خریداران را از اخذ وام منصرف میکند. به عنوان مثال، اگر یک فرد قرار باشد ۳۰۰ میلیون تومان وام بگیرد، در شرایط نرخ بهره ۱۸ درصد، ماهانه حدود ۶ میلیون تومان اقساط میپردازد، اما با افزایش نرخ بهره به ۲۵ درصد، این مبلغ به ۷/۵ میلیون تومان میرسد. این تفاوت، برای خانوادههای متوسط درآمد بسیار حساس است.
سخن پایانی
توقف معاملات در بازار مسکن، پیامدهای اقتصادی و اجتماعی جدی دارد. از جنبه اقتصادی، این وضعیت منجر به کاهش فعالیت در بخش ساختمان و معماری میشود. شرکتهای ساخت و ساز، به دلیل کاهش تقاضا نمیتوانند پروژههای خود را ادامه دهند و از این رو، کارگران این بخش نیز تحت تأثیر قرار میگیرند. این امر همچنین باعث افزایش بیکاری در بخش ساختمان میشود. در سال ۱۴۰۳، نرخ بیکاری در بخش ساختمان به بیش از ۱۵ درصد رسیده بود و در حال حاضر به نظر میرسد این نرخ افزایش یافته است. از جنبه اجتماعی نیز این وضعیت برای خانوادههای جوان و نوجوانانی که در انتظار مسکن هستند، بسیار سخت است. بسیاری از این خانوادهها در حال حاضر در اجارههای کوتاهمدت و ناپایدار هستند و امید به مسکن مالکیتی را از دست دادهاند. از این رو ضرورت دارد تا سیاستهای حمایتی در بازار مسکن بیش از پیش افزایش پیدا کند و برای ثبات نرخ ارز نیز تلاش ویژه صورت گیرد چراکه معاملات بازار مسکن متاثر از نرخ ارز و وضعیت کلان اقتصادی است و چنانچه نرخ ارز و اقتصاد کلان برخوردار از ثبات باشد، بهبود معاملات در بازارمسکن نیز عملیاتی خواهد شد. س
